Calcul de rentabilité locative : rendement brut, net et cash-flow, avec un exemple chiffré

Une annonce affiche « rentabilité 7 % ». Une fois les frais de notaire, les travaux, la taxe foncière, un mois de vacance et le crédit intégrés, le même bien coûte parfois 400 € par mois à son propriétaire. Les deux chiffres sont exacts : ils ne mesurent simplement pas la même chose.

Trois indicateurs suffisent pour juger un investissement locatif : le rendement brut, le rendement net et le cash-flow. Voici leurs formules, un exemple chiffré de bout en bout, et la méthode pour comparer deux biens sur les mêmes bases. Cet article présente des méthodes de calcul, pas un conseil en investissement.

Le rendement brut, et pourquoi il flatte

La formule la plus simple :

Le piège est dans le dénominateur. Les annonces divisent souvent le loyer par le prix affiché. Le coût réel inclut pourtant les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien), les travaux, et le cas échéant les frais d'agence et de dossier bancaire. Sur un bien à 150 000 €, l'écart dépasse facilement un demi-point de rendement.

Le rendement brut sert à trier vite une liste d'annonces. Il ne sert pas à décider.

Le rendement net : ce qui reste après les charges

Les charges à retirer sont celles que vous payez sans pouvoir les refacturer au locataire :

• La taxe foncière, souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer
• Les charges de copropriété non récupérables (honoraires du syndic, gros entretien)
• L'assurance propriétaire non occupant
• Une provision pour entretien, parce qu'un chauffe-eau finit toujours par lâcher
• La vacance locative : compter au moins un mois par an sans loyer est une hypothèse prudente
• Les frais de gestion si vous passez par une agence, souvent 6 à 8 % des loyers

On parle parfois de rendement « net-net » quand on retire aussi l'impôt. Il dépend de votre situation personnelle, d'où l'intérêt de le traiter à part.

Le cash-flow : ce que le bien coûte ou rapporte chaque mois

Les deux rendements ignorent le financement. Le cash-flow, lui, mesure ce qui sort réellement de votre compte :

Un cash-flow négatif s'appelle un effort d'épargne. Ce n'est pas automatiquement un mauvais signe : une partie de chaque mensualité rembourse du capital, donc constitue un patrimoine. La vraie question est de savoir si cet effort est supportable pour vous, pendant toute la durée du crédit, y compris en cas d'impayé ou de travaux imprévus.

Un exemple chiffré complet

Un deux-pièces dans une ville moyenne, loué vide. Tous les montants sont annuels sauf mention contraire.

Rendement brut : 9 000 ÷ 170 000 = 5,29 %. Calculé sur le seul prix d'achat, l'annonce aurait affiché 6 %.

Rendement net : (9 000 − 2 730) ÷ 170 000 = 3,69 %.

Le financement : 10 000 € d'apport, 160 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5 %. La mensualité hors assurance est d'environ 928 €, plus 40 € d'assurance emprunteur, soit 968 € par mois ou 11 616 € par an.

Cash-flow : loyers encaissés 8 250 € (onze mois) − charges hors vacance 1 980 € − crédit 11 616 € = − 5 346 € par an, soit environ − 446 € par mois.

Lecture honnête : ce bien demande un effort d'épargne de 446 € par mois. En contrepartie, environ 5 600 € de capital sont remboursés la première année. Le propriétaire met donc de côté, sous forme de pierre, un peu plus que ce qu'il débourse. Si ce n'est pas soutenable pour son budget, le dossier ne convient pas, quel que soit le rendement affiché.

Comparer deux biens sur les mêmes bases

Deuxième candidat : un studio à 95 000 €, 7 125 € de frais de notaire et 2 875 € de travaux, soit 105 000 € au total. Loyer de 520 € par mois, charges de 1 890 € par an vacance comprise, 100 000 € empruntés dans les mêmes conditions (environ 605 € par mois, assurance comprise).

Sur les chiffres, le studio est plus rentable et demande un effort mensuel deux fois plus faible. Mais un tableau ne dit pas tout : un studio change plus souvent de locataire, ce qui augmente la vacance réelle, et la demande locative dépend fortement du quartier. La comparaison chiffrée sert à poser les bonnes questions, pas à y répondre à votre place.

Les erreurs classiques

1. Diviser par le prix affiché au lieu du coût total d'acquisition.
2. Prendre le loyer de l'annonce pour acquis. Vérifiez les loyers réellement pratiqués pour des biens comparables, et l'éventuel encadrement des loyers dans la commune.
3. Oublier la vacance, puis découvrir qu'un changement de locataire prend six semaines.
4. Confondre charges récupérables et non récupérables. Seules les secondes réduisent votre rendement.
5. Ignorer le diagnostic énergétique. Un logement mal classé peut devenir impossible à relouer sans travaux importants.
6. Juger sur le rendement seul. Un rendement élevé dans une zone sans demande locative est un rendement théorique.

Pour replacer l'investissement dans l'ensemble de votre situation, voyez aussi comment calculer son patrimoine net.

La fiscalité : micro-foncier, réel, LMNP

L'impôt peut transformer un bon dossier en dossier moyen. Les grandes lignes, en vigueur à la date de publication :

• Location vide, micro-foncier : possible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique ; le reste est ajouté à vos revenus imposables, plus les prélèvements sociaux.
• Location vide, régime réel : vous déduisez les charges réelles, dont les intérêts d'emprunt et les travaux. Un déficit foncier peut, dans certaines limites, réduire votre revenu global.
• Location meublée (LMNP) : les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique ; au réel, le bien peut être amorti. Ce régime a été modifié récemment, notamment pour le calcul de la plus-value à la revente.

Ces règles évoluent souvent et dépendent de votre situation. Vérifiez-les sur impots.gouv.fr ou auprès d'un expert-comptable avant de trancher. Le bon réflexe consiste à calculer rendement et cash-flow avant impôt, puis à simuler l'impôt séparément pour chaque régime possible.